1-04-2021 Post Bea

Dación en pago, ¿y si el adquirente es un tercero?

La dación en pago, como mecanismo mediante el cual al deudor se le permite extinguir una obligación entregando una prestación distinta a la pactada originariamente con el consentimiento del acreedor, la encontramos en el acto por el cual se entrega la propiedad al banco para saldar la deuda hipotecaria. Es decir, se entrega el inmueble para cancelar la deuda pendiente. Siendo esta una vía para evitar la ejecución hipotecaria cuando no se puede hacer frente a la deuda.

La normativa del IRPF y la del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) establecen una exención para las transmisiones realizadas por personas físicas con ocasión de la dación en pago de la vivienda habitual, para la cancelación de deudas garantizadas con hipoteca contraídas con entidades de crédito.

En base al RDL 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, el artículo 105 indica: << Estarán exentos (… )los incrementos de valor que se manifiesten como consecuencia de: (…) c) Las transmisiones realizadas por personas físicas con ocasión de la dación en pago de la vivienda habitual del deudor hipotecario o garante del mismo, para la cancelación de deudas garantizadas con hipoteca que recaiga sobre la misma, contraídas con entidades de crédito o cualquier otra entidad que, de manera profesional, realice la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios. Asimismo, estarán exentas las transmisiones de la vivienda en que concurran los requisitos anteriores, realizadas en ejecuciones hipotecarias judiciales o notariales. Para tener derecho a la exención se requiere que el deudor o garante transmitente o cualquier otro miembro de su unidad familiar no disponga, en el momento de poder evitar la enajenación de la vivienda, de otros bienes o derechos en cuantía suficiente para satisfacer la totalidad de la deuda hipotecaria. Se presumirá el cumplimiento de este requisito. No obstante, si con posterioridad se comprobara lo contrario, se procederá a girar la liquidación tributaria correspondiente (…)>>.

De conformidad con la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del IRPF y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio en su artículo 33 declara exenta del IRPF la ganancia patrimonial en la que concurran las siguientes circunstancias: que se ponga de manifiesto con ocasión de la transmisión de la vivienda habitual del deudor o del garante del deudor, la transmisión de la vivienda se realice por dación en pago o en ejecuciones hipotecarias judiciales o notariales, su finalidad sea la cancelación de deudas garantizadas con hipoteca que recaiga sobre dicha vivienda habitual, contraídas con entidades de crédito o cualquier otra entidad que, de manera profesional, realice la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios, y en todo caso será necesario que el propietario de la vivienda habitual no disponga de otros bienes o derechos en cuantía suficiente para satisfacer la totalidad de la deuda y evitar la enajenación de la vivienda.

Nos preguntamos, qué sucedería para una dación en pago en la que el adquirente del inmueble sea un tercero. Pues bien, hallamos la respuesta a través de la Resolución Vinculante de Dirección General de Tributos, V2646-18 de 02 de octubre de 2018 y es que el órgano administrativo sostiene, que «la dación en pago no queda desnaturalizada por el hecho de que se haga a favor de un tercero», siempre que el acreedor hipotecario acepte dicha adquisición como una fórmula extintiva de la obligación.

Los artículos 1.162 y 1.163 del Código Civil admiten la entrega del inmueble a un tercero autorizado por el acreedor como una modalidad de pago de la obligación, en este caso la de devolver el préstamo.  Interpretación que no se opone al tenor literal de la Ley del IRPF, como tampoco al de la Ley reguladora de las Haciendas Locales. Ninguna de las dos normas «limita taxativamente a favor de quien ha de hacerse la dación».

Por tanto, también está exenta la dación en pago de la vivienda habitual a favor de un tercero distinto del acreedor hipotecario con la aprobación de la DGT que considera que las exenciones en ambos impuestos son aplicables, aunque la dación en pago se realice a favor de un tercero, distinto del acreedor hipotecario, siempre que sea este el que imponga tal condición para acceder a la dación y la acepte como extintiva de la obligación.

Por Beatriz García Ávila. Economista

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